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和美国的房子比,杭州的房子贵吗?(大量数据,可以直接看结论!)

杭州,简称“杭”,古称临安、钱塘,是浙江省省会、副省级市、杭州都市圈核心城市,国务院批复确定的浙江省省会和全省经济、文化、科教中心、长江三角洲中心城市之一。截至…

杭州,简称“杭”,古称临安、钱塘,是浙江省省会、副省级市、杭州都市圈核心城市,国务院批复确定的浙江省省会和全省经济、文化、科教中心、长江三角洲中心城市之一。截至2018年,全市下辖10个区、2个县、代管1个县级市,总面积16853.57平方千米,建成区面积559.2平方千米,常住人口980.6万人,城镇人口759.0万人,城镇化率77.4%。

写这篇文章的是因为杭州在2019年全国上半年土地出让金排名中名列前茅,且与第二名拉开近500亿的差距,达1422.63亿,相当于湖州全市2019年上半年的GDP。可谓是“辛辛苦苦GDP,不如人家卖个地”。之前戏称杭州为“宇宙一线城市”看来果然不假。

是不是宇宙一线先不说,至少在这个地球上,我们来看一看有没有类似杭州的城市?如果有,那这个城市的房价如何?为了缩小范围,我简单粗暴地直接从美国寻找(不要问我为什么是美国)。

数据较多,没耐心的小伙伴直接拉到(四)结论部分。

一、找这么一个城市

首先,我们来看下杭州的数据:

和美国的房子比,杭州的房子贵吗?(大量数据,可以直接看结论!)

(PS:平均家庭人口数因找不到直接数据,根据2017年杭州市国民经济和社会发展统计公报估计计算如下:平均家庭人口数量(估算)=2017总人口(946.8万)/(杭州17年末民用汽车保有量(245.12万辆)×每户居民家庭拥有家用汽车数量(0.558辆)=2.15人

根据GDP我锁定了以下2个地区:

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(PS:在美国:Metropolitan Statistical Area(MSA)这个统计的区域单位是根据在一个地理区位上,这个区位的人口密度非常高,且互相之前的经济紧密联系,美国行政管理和预算局(OMB)上就都看作是一个整体。)

01 丹佛

首先,欢迎一号选手,美国GDP排名18:来自科罗拉多州的“丹佛都会区”(丹佛-奥罗拉-莱克伍德)(以下简称丹佛)。

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(来源:Census Reporter)

数据如下:

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02 巴尔的摩

接下去是我们的二号选手,美国GDP排名19:来自马里兰州的“巴尔的摩都会区”(巴尔的摩-哥伦比亚-陶森)(以下简称巴尔的摩)。

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(来源:Census Reporter)

数据如下:

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03 桥港

根据人口密度,我又挑选了一个城市,有请3号选手:来自康涅狄格州的“布里奇波特”(布里奇波特-斯坦福-诺瓦克)(以下简称桥港)

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(来源:Census Reporter)

数据如下:

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04 波士顿

根据国内一些媒体报道和一些主观判断,我又选了一个4号选手,来自麻省的“波士顿”(波士顿-剑桥-牛顿)(以下简称波士顿)。

选择波士顿地区的原因主要是以下几点:

1、杭州是波士顿官方承认的姊妹城市之一,有35年的友好交往历史;

2、波士顿和杭州一样是两国历史相对悠久的城市;

3、两所城市都有良好的创新创业基因,特别是互联网公司;

4、波士顿是美国最大的基金管理中心,美国三大金融中心之一。杭州民间资本雄厚,金融实力国内名列前茅。

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(来源:Census Reporter)

数据如下:

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二、选的这些个城市如何?

比较庆幸,筛选出来的都确实比较有可比性。

首先,这三个地方都是所在州的最大城市,其中只有丹佛是科罗拉多州的首府。

丹佛,可能首先想到的是NBA掘金队,在(Globalization and World Cities Research Network,简称GaWC)世界级城市名册中经排在Beta City序列,杭州则为Beta+(略高一级)

丹佛位于美国(除阿拉斯加)的中部,是其800公里范围内的最大城市,其距离大城市,例如芝加哥、圣路易斯、洛杉矶、旧金山的距离都相当。所以丹佛的经济很大取决于其天然的地理优势和交通便利。

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丹佛有A、B、G(前三为通勤铁路)、C、D、E、F、H、L、R、W(后8条为轻轨)这11条地铁线路,总长约93.2公里,44个地铁站,平均上班时间为28.1分钟。

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(来源:RTD)

巴尔的摩,位于马里兰州的中部,紧邻华盛顿特区,是美国人口最多的城市之一。拥有中大西洋州份(Mid-Atlantic)第二大的海港。其内港(Inner Harbor)曾是美国第二大移民入口。巴尔的摩曾经是制造业中心,但重工业衰退、铁路业重组后,巴尔的摩转型成为服务业主导经济。着名的约翰霍普金斯医院和约翰霍普金斯大学就是巴尔的摩最大的两个雇主单位。

其次,巴尔的摩的历史和名胜使其成为了东海岸重要的一个旅游目的地。其再2014年,就有2450万的游客,为其带来了52亿美金的消费收入。(对比:杭州2014年游客数约1亿,旅游收入1886亿人民币,约300亿美金,这就是人口红利)

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城市交通方面,巴尔的摩是美国家庭用车率很低的城市,2015的统计,巴尔的摩30.7%的就家庭还没有拥有汽车(2016年为28.9%),而美国平均则为8.7%。

巴尔的摩是一个相对较小的地区,除了大量的公交车外,主要有一条轻轨(总长48.3公里)和一条地铁(总长24.8公里),本来还要造一条“红线”地铁,后来在2015年6月被取消。有一条“绿线”地铁,目前还在规划阶段。目前巴尔的摩的平均上班时间为31.5分钟。

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巴尔的摩地铁线路(来源:MTA)

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巴尔的摩轻轨线路(来源:MTA)

桥港,同样位于美国的东海岸,恰好位于波士顿与曼哈顿的中间,是康涅狄格州的最大城市。康涅狄格州可能最知名的应该就是它是美国最富有的州之一。亿万豪宅去格林威治就在这里(杭州上城区的玉皇山南基金小镇就有“杭州版的格林威治”之称,杭州和格林威治交流频繁)。

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经济方面,自20世纪中叶,桥港的工业开始衰退慢慢转变为服务业为主导的经济。除了工业外,医疗、金融、教育逐渐成为桥港经济的支持。桥港最大的两家雇主单位为桥港医院(Bridgeport Hospital)和圣文森特医疗中心(St. Vincent's Medical Center)。

桥港比我们上面说的巴尔的摩还要小,城市没有地铁,仅靠公交车的16条线路支持市区的交通,平均上班时间为31.6分钟(与巴尔的摩相当)。因为离纽约很近,很多当地居民可乘坐Amtrak和Metro-North的火车来往纽约上班通勤。

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桥港的公交(来源:Wiki)

波士顿,同样是美国东海岸线上的一颗明珠,美国历史由此开始。从“五月花(Mayflower)”的乘客们在此地的Plymouth建立了第一个殖民地,波士顿一直在美国历史和工业上扮演着重要的角色。最为人所知的应该就是波士顿的高等教育、医疗机构、生物科技、工程等。其中,着名的哈佛大学和麻省理工学院都位于波士顿的剑桥地区(Cambridge)。

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经济方面,波士顿被评为“世界前30最具最具经济实力的城市”,是美国第6大经济体,全球第12。通用电气(GE)、道富(State Street)、利宝互助保险(Liberty Mutual)等都是波士顿的企业。波士顿的前十大雇主,6家为医院、2家为保险公司、剩下两家为波士顿大学和波士顿大学医学院。

交通方面。波士顿拥有全美最古老的地铁系统,三条地铁线(61公里):红线、橙线、蓝线,以及两条轻轨(42公里):绿线和银线。居民平均上班时间为31.4分钟。这里我想说下,波士顿交通也是我们国家地铁外销的重要客户。正在将老旧的地铁车辆更换成中国先进的地铁车辆。

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波士顿地铁线(来源:MBTA)

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波士顿主要通勤工具(来源:Wiki)

三、房价呢?

选完了城市,我们终于要来看看我们这次研究的目的。对比一下杭州与美国这4个城市之间的房价水平。

房价上,我采取绝对和相对两个方面的比较。绝对上,我们看下这5个地区分别是多少钱;相对上,我们通过房价收入比来衡量这5个地区,房价和收入是否合理。

桥港、丹佛、巴尔的摩、波士顿分别拥有37万、117万、116万、195万套住宅。从他们的户型的对比来看,除波士顿外,其他地区均为独栋为主。

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桥港户型(独栋占了64%,剩下的基本上为楼房)

(来源:Census Reporter)

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丹佛户型(独栋占了67%,31%为楼房,“移动的家”占了2%,类似房车什么的)

(来源:Census Reporter)

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巴尔的摩户型(独栋占了74%,25%为楼房,“移动的家”占了1%)

(来源:Census Reporter)

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波士顿户型(独栋占了54%,45%为楼房,“移动的家”占了1%)

(来源:Census Reporter)

关于杭州的数据,不知是因为我找不到,还是很多数据确实未公布,很多数据未找到直接的来源(有找到信息的小伙伴可以联系我下,看看估算的准确性)所以将收集到的数据,加上计算如下(其中绿色字体是我网上获取的数据,红色为我估算的数据)

1、 根据2017年9月钱江晚报和中指研究院发布的报告称:杭州市存量住宅总市值为8.65万亿。2017年9月,杭州市二手住宅价格指数为109.1。截至2019年1月,杭州市二手住宅价格指数为104.5。

2、 根据也是来自上述报告的两张图推算出,2017年杭州各区的住宅存量如下如:

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2017年9月杭州各区二手房均价

(来源:钱江晚报、中指研究院)

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2017年9月杭州各区房屋总市值(单位:亿元)

(来源:钱江晚报、中指研究院)

验算修正一下:根据2017年杭州市国民经济和社会发展统计公,2017年末,杭州市人均住房建筑面积为36.4平方米,常住人口为946.8万。建筑面积计算为:344635200平方米。

我们取344,635,200和368,307,458.46的平均数:356,471,329。杭州市2017年的住宅建筑面积为3.56亿平方米。

算上2018年总成交面积1576万平方米。我们估计杭州目前住宅建筑面积为372,231,329平方米。

(PS:2017年10月,临安被纳为杭州的第十个区,我所查询的一些数字上没有写明是否包含临安,如果这个问题上有什么纰漏,请指出。因为2017年9月,照道理统计数据应该没有包含临安。可2017年年末的数据竟然比2017年9月的小,所以不知道是什么问题)

3、 以上,我们拿总市值除以总建筑面积再乘以住宅价格的变动幅度,得出杭州每平人民币23240的均价。除以7.1的汇率,目前大概为3273美金/平。

4、 按照2019年7月23日,上海易居房地产研究院发布《2019年上半年全国50城房价收入比研究报告》,杭州的房价收入比为16.7。我们再根据人均可支配收入(56276元),以及每户平均人口(2.15人),可大概估算出杭州房子总价平均为202万人民币,除以7.1,折合28.46万美金/套。

5、 目前,杭州住宅市场总市值为:总建筑面积x均价,得出8.65万亿(和之前没变化,因为总建面提高,但价格指数下降),其实价格指数下降应该主要是因为新房限价吧,如果用二手房成交价做价格指数,市值会更高。

是否估算的准确不敢保证,因为很多数据都查询不到,例如杭州目前存量住宅有多少套。但如果上述数据都准确,那杭州大约有428万套住房(总市值/平均房子总价),那么平均每套有86.97平方米,除以2.15人,每人平均约40平,与杭州市统计局、国家统计局杭州调查队公布《2018年杭州市国民经济和社会发展统计公报》城镇人均住房建面37.3平相当。

所以,我们可以从上述的算法中得出2点:

1、杭州目前倘若真是有428万套住房,则2018年末刚好理想状态下满足每个常住居民的住房需求;

2、如若采用二手房的价格指数,住宅价值平均数应该破30万美金;

我们根据上述数据得到下面的对比表

和美国的房子比,杭州的房子贵吗?(大量数据,可以直接看结论!)

四、结论

读表我们获得了以下结论:

1、 劳动密集型的城市房价(杭州)比技术密集型(丹佛、桥港、巴尔的摩、波士顿))和资本密集型(桥港、波士顿)的低,但房价收入比高;(信息技术应该也是属于劳动密集型吧)

2、 绝对房价的对比上,杭州的住宅价值平均数已经赶上了美国可比城市巴尔的摩的住宅价值中位数;

3、 相同人口密度的城市(桥港)比杭州的房价高,当然,桥港的收入比较高应该也有原因;

4、 GDP体量相当的城市(丹佛、巴尔的摩),房价其实和杭州差不多,因为杭州新房的价格限价,如果买二手房,价格会突破30万美金;

5、 杭州的姊妹城市波士顿,房价比杭州高,因为波士顿人口密度相对也高,人均收入也高。

6、 花同样的钱(不算持有成本,关于持有成本大家感兴趣的话可以以后谈)是可以在美国买到更好的户型,比如楼房的钱可以去买个独栋;

7、 相对来说,房屋总价较高的城市,房价收入比也就4.6、5.13。而杭州已经达到16.7。通俗来说,美国的一个家庭不吃不喝大概4-5年可以全款买个房了。而杭州的一个家庭,小两口(2.15人平均)需要不吃不喝16-17年才能买一套。

当然,我并不想简单地说杭州的16.7就是高的不合理,北京、上海、深圳的住房收入比更高,可以达到30、甚至40以上,可房价照样坚挺着。但是这样低收入的人群肯定会离开杭州,留下能够消费得起的人,这些人的收入水平肯定会比离开的人高,这使得杭州中等收入家庭收入水平提高,从而房价收入比也能降低。然而这样一来,杭州的人口是否还能流入?房屋是否就此过剩?这也就是个问题。

所以,杭州稳住房价应该除了人们关心的“人口”,其实我们现在更应该关注“收入”,两者缺一不可。至于房价会涨会跌,大家可以根据上述数据和这两个“要点”自我判断一下,我认为如果杭州的经济结构不迅速转变成为“资本密集型”或者“技术密集型”,那现如今的房价肯定是高的,即使人口净流入也不会是推动房价的长久之计,无非是短期吃了一颗“蓝色小药丸”罢了。

目录
  • 一、找这么一个城市
    • 01 丹佛
    • 02 巴尔的摩
    • 03 桥港
    • 04 波士顿
  • 二、选的这些个城市如何?
  • 三、房价呢?
  • 四、结论
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    作者: 杭州生活精选

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